Nghị định số 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn một số điều về luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 01/3/2022, tác động lên tất cả doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (“Nghị Định 02”).

Điều kiện kinh doanh bất động sản thay đổi

Nghị Định 02 bỏ điều kiện vốn pháp định, điều kiện duy nhất theo quy định trước đó. Những doanh nghiệp đã thành lập không phải duy trì vốn pháp định hai mươi tỷ. Các doanh nghiệp mới cũng không phải đảm bảo điều kiện về vốn pháp định khi thành lập.

Thực ra, điều kiện vốn pháp định trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã được huỷ bỏ từ ngày 01/01/2021 theo Điều 75.2 của Luật Đầu tư số 61/2020/QH14. Nghị định 02 bỏ điều kiện vốn pháp định là để phù hợp với luật. 

Tuy nhiên, những dự án mới, mặc dù không bị giới hạn bởi vốn pháp định nhưng nhà đầu tư phải có vốn ít nhất 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, ít nhất 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.

Thay vào đó đó, Nghị Định 02 thêm các điều kiện: (i) Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp; (ii) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định pháp luật.  

Việc công khai thông tin thực hiện tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản). Các thông tin cần công khai: thông tin doanh nghiệp, thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin sản phẩm bất động sản được kinh doanh… Đối với các thông tin đã công khai này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

Điều kiện để các bất động sản được kinh doanh là các điều kiện chung và điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được luật kinh doanh bất động sản đã quy định.

Luật Đầu tư quy định “ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện là ngành, nghề mà việc thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong ngành, nghề đó phải đáp ứng điều kiện cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”. Hai điều kiện mới của Nghị Định 02 đưa vào điều kiện kinh doanh bất động sản chưa thể hiện được bản chất của điều này. Những điều kiện này được Luật Kinh doanh bất động sản xem là nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Điều 6, Điều 9, Điều 55 và nó gắn liền với sản phẩm được đưa vào kinh doanh.

Tuy vậy, khi Nghị Định 02 có hiệu lực, các doanh nghiệp đang tham gia kinh doanh bất động sản có trách nhiệm bổ sung đầy đủ các điều kiện kinh doanh bất động sản cho đến tháng 9/2022. Quá thời hạn này mà không bổ sung đầy đủ điều kiện theo quy định thì doanh nghiệp không được kinh doanh bất động sản.

Kinh doanh bất động sản không cần vốn pháp định

Kinh doanh bất động sản không cần vốn pháp định

Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải theo mẫu

Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định tại Nghị Định 02.

Trước Nghị Định 02, hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản chỉ để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu nhưng hợp đồng do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính đã được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản. Nội dung thỏa thuận không được trái với quy định của pháp luật.

Với quy định tại Nghị Định 02, hợp đồng trong các giao dịch bất động sản có một ý nghĩa rất quan trọng. Nó trở thành một trong những điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng của các bên. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn phải đáp ứng điều kiện có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị Định 02. Hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có dự thảo hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo quy định tại Điều 6 Nghị định 02.

Các hợp đồng kinh doanh bất động sản trước ngày 01/3/2022 không buộc phải ký lại hợp đồng theo mẫu. Tuy nhiên, trường hợp các bên đang làm thủ tục ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng nhưng đến ngày 01/3/2022 mà các bên chưa ký kết hợp đồng thì phải thực hiện ký kết hợp đồng theo mẫu.

Trường hợp các bên đang làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn nhưng đến ngày 01/3/2022 mà các bên chưa hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng thì phải có dự thảo hợp đồng hoặc phải ký hợp đồng theo mẫu.

Thực tế, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường có sẵn mẫu hợp đồng đối với từng giao dịch, sản phẩm mà mình kinh doanh. Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động của mỗi doanh nghiệp là sự đúc kết kinh nghiệm trong quá trình hoạt động thực tiễn phù hợp với phân khúc khách hàng, phù hợp với từng sản phẩm, văn hoá doanh nghiệp. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp còn phải tuân theo các chuẩn mực hợp đồng, văn bản do tập đoàn đa quốc gia đưa ra. Các doanh nghiệp cũng đã thuê các luật sư tư vấn trước khi ban hành các mẫu hợp đồng này.

Việc quy định hợp đồng kinh doanh bất động sản phải tuân theo đúng mẫu do Nghị Định 02 quy định sẽ buộc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải soạn thảo lại tất cả mẫu hợp đồng hiện có. Điều này sẽ tốn một khoản chi phí pháp lý cả ở Việt Nam và cả công ty mẹ ở nước ngoài. Đối với những tập đoàn đa quốc gia việc soạn thảo và chấp thuận một mẫu hợp đồng mới cũng cần một khoảng thời gian tương đối lâu do phải tuân theo quy định về việc ban hành soạn thảo mẫu hợp đồng quan trọng. Có thể đó là một quy trình số mà con người không thể can thiệp được để có thể làm nhanh hơn.

Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung vì thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải thực hiện thủ tục này theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Nghị định 99/2011/NĐ-CP hướng dẫn luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng yêu cầu những hợp đồng này chỉ được áp dụng đối với người tiêu dùng khi đã được đăng ký theo quy định. Những hợp đồng áp dụng trên phạm vi cả nước hoặc áp dụng trên phạm vi từ hai tỉnh trở lên phải đăng ký tại Bộ Công Thương, mất khoảng hai mươi (20) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Điều này khiến doanh nghiệp gặp chút trở ngại khi mà mọi doanh nghiệp, mọi hợp đồng mẫu cần được đăng ký trong khoảng giao thời năm cũ và năm mới.  

Những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang trong quá trình thương thảo hợp đồng chuyển nhượng và doanh nghiệp kinh doanh căn hộ chung cư cần nhanh chóng soạn thảo hợp đồng theo mẫu để đảm bảo nội dung phù hợp với doanh nghiệp và tuân thủ quy định pháp luật. Bài viết này được đăng trên Thời báo Kinh tế Sài Gòn số 08/2022 (bản in), ngày 24/02/2022.

Bạn có thể thích

Leave a Reply